Деловая ситуация

Таблица 1 - Данные по сопоставимым объектам

Краткая характеристика объекта оценки

Тип и назначение здания: здание офисного типа. Здание сдается в аренду после проведения ремонтных работ.

Текущее использование здания: здание сдается в аренду.

Описание места расположения объекта, включая описание земельного участка, на котором здание находится: здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1089кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 80 руб. за 1 кв.м.

Описание прав собственности на объект: полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

Краткая характеристика рынка недвижимости

Цены на офисную недвижимость в начале 2013 года таковы:

Офисы класса «С» демонстрируют наибольшую стабильность - цена на них остается постоянной с 2011 года. Это говорит о равновесии рынка: с одной стороны, спрос на недорогие офисы с минимальным набором благ цивилизации держится на достаточно высоком уровне, и собственникам нет нужды снижать арендные ставки. С другой стороны, потребность в офисах этого сегмента не настолько велика, чтобы спрос превысил предложение и цены пошли вверх. А если потребность в недорогих офисах все-таки превышает их реальное количество, то спрос уходит в смежный сегмент с аналогичной ценой - спальный стрит-ритейл. На сегодня арендная ставка на офисы класса «С» составляет (600-800) рублей за квадратный метр.

Офисы класса «В». Цены на них ведут себя довольно интересно: они растут скачками. Первый скачок цен зафиксирован в период с конца 2011 по начало 2012 года - тогда цены выросли на 12% и застыли на месте. В период со второго по третий квартал 2012 года цена аренды снова показала рост в 10% и снова застыла на квартал, достигнув отметки в (1000 - 1100) рублей за квадратный метр. А вот нового скачка в начале 2013 года не произошло. Скачки 2011-2012 гг. связаны с выходом на рынок новых объектов в условиях дефицита предложения. Естественно, что администрации новых офисных центров старались поставить цены чуть выше, чем в среднем по рынку. Но очередного скачка в начале 2013 года не было - это связано с тем, что конце 2012 года на рынок вышло очень большое количество офисов этого класса - рынок класса «В» временно перенасыщен. Чтобы «переварить» такое количество нового предложения, рынку понадобится время - как минимум год. Цены аренды в сегменте «В» на сегодняшний день составляют, в среднем 1100 рублей за квадратный метр.

Офисы класса «В+». Цены на них растут наиболее активно - этот сегмент пользуется наибольшей популярностью. В третьем квартале 2012 года офисы этого класса резко пошли вниз, однако уже в конце 2012 восстановили свои позиции. Сейчас цены на офисы «В+» примерно соответствуют нижней границе более высокого класса - класса «А». Они составляют, в среднем, 1300 рублей за квадратный метр. Но нужно помнить, что в феврале этого года в полку офисных центров класса «В+» прибыло: их ряды пополнили неудачливые претенденты на получение класса «А». В сегменте «В+» эти объекты являются очень сильными игроками, их несколько - конкуренция будет серьезной. Так что ждать дальнейшего повышения цен в этом сегменте, скорее всего, не стоит.

Офисы класса «А» демонстрируют самый большой разброс цен: (1300 - 1500) рублей за квадратный метр. Роста в этом сегменте тоже не наблюдается, но средняя цена предложения постепенно смещается к верхней границе диапазона.

Интересное из раздела

Предпринимательский риск его сущность, виды и особенности в России
Риск, является неотделимой частью экономической жизни общества. Она сопровождает все сферы деятельности организации, которая работает в условиях рынка. Поэтому, главным критерием нормальной деяте ...

Экономическое обоснование целесообразности производства ЗАО НПО Петролазер
Несмотря на все трудности и проблемы в России, в сфере частного предпринимательства заняты уже миллионы людей. Однако бизнес - это совершенно особая манера жизни, предполагающая готовность предпр ...

Оценка кредитоспособности энергетической компании
В последние годы ярко выраженной тенденцией в банковском деле становится развитие кредитных операций с юридическими лицами, предпринимателями и населением. В связи с этим существенно повышается ур ...