Определение стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

Доходным подходом может быть трехкомнатной квартиры может быть сдача в аренду. Рассчитаем среднюю арендную плату в месяц за 2012 год по 5 аналогичным объектам:

Объекты 1:5000 руб. площадью 51,3 кв.м;2:6500 руб. площадью 55,0 кв.м;3:7000 руб. площадью 61,0 кв.м;4:8000 руб. площадью 66,0 кв.м;5:7000 руб. площадью 68,0 кв.м

Объекты 1+2+3+4+5=33500/5=6700 руб.

Потенциальный валовой доход (ПВД)-доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависти от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S*Ca,

где S-площадь сдаваемая в аренду, м2; Ca-арендная ставка за 1м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы.

Подсчитаем общую стоимость квартплаты и коммунальных услуг: коммунальные услуги 600 руб.; холодная вода и стоки 800 руб.; горячая вода и отопление 3,2 тыс. руб.; электроэнергия 550 руб.; телефон и интернет 850 руб.; кабельное телевидение 200 руб.

Общая стоимость потерь составляет 6,2 тыс.руб.

Объект оценки:

• трёхкомнатная квартира, общая площадь 49,8 кв.м;

• предлагаемая средняя арендная плата: 6,7 тыс. руб.;

• квартплата и коммунальные услуги: 6,2 тыс. руб.;

• потенциальный валовой доход: 6,7*12 мес.=80,4 тыс.руб.

• действительный валовой доход: 80,4-6,2 тыс.руб.*12мес.= 890,4. (потери от недозагруженности квартиры);(стоимость недвижимости) = 890,4тыс.руб. / 12%=783,55 тыс.руб.;

Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = Дп * Тс / Nа,

где Дп - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течении года перезаключаются договора; Тс - средний период в течении которого единица объекта недвижимости свободна; Nа - число арендных периодов в году.

Интересное из раздела

Оценка экономической эффективности использования основных производственных фондов
Рациональное использование основных фондов является одной из главных задач предприятия. А проблема оценки эффективности использования основных фондов занимает центральное место на предприятии. ...

Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости
Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает пробл ...

Эффективность использования основных производственных средств
Целями данной курсовой работы является рассмотрение вопросов, связанных с эффективностью использования основных производственных средств. Основные средства являются неотъемлемой частью любого пред ...