Определение стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

Доходным подходом может быть трехкомнатной квартиры может быть сдача в аренду. Рассчитаем среднюю арендную плату в месяц за 2012 год по 5 аналогичным объектам:

Объекты 1:5000 руб. площадью 51,3 кв.м;2:6500 руб. площадью 55,0 кв.м;3:7000 руб. площадью 61,0 кв.м;4:8000 руб. площадью 66,0 кв.м;5:7000 руб. площадью 68,0 кв.м

Объекты 1+2+3+4+5=33500/5=6700 руб.

Потенциальный валовой доход (ПВД)-доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависти от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S*Ca,

где S-площадь сдаваемая в аренду, м2; Ca-арендная ставка за 1м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы.

Подсчитаем общую стоимость квартплаты и коммунальных услуг: коммунальные услуги 600 руб.; холодная вода и стоки 800 руб.; горячая вода и отопление 3,2 тыс. руб.; электроэнергия 550 руб.; телефон и интернет 850 руб.; кабельное телевидение 200 руб.

Общая стоимость потерь составляет 6,2 тыс.руб.

Объект оценки:

• трёхкомнатная квартира, общая площадь 49,8 кв.м;

• предлагаемая средняя арендная плата: 6,7 тыс. руб.;

• квартплата и коммунальные услуги: 6,2 тыс. руб.;

• потенциальный валовой доход: 6,7*12 мес.=80,4 тыс.руб.

• действительный валовой доход: 80,4-6,2 тыс.руб.*12мес.= 890,4. (потери от недозагруженности квартиры);(стоимость недвижимости) = 890,4тыс.руб. / 12%=783,55 тыс.руб.;

Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = Дп * Тс / Nа,

где Дп - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течении года перезаключаются договора; Тс - средний период в течении которого единица объекта недвижимости свободна; Nа - число арендных периодов в году.

Интересное из раздела

Оценка основных средств предприятия. Виды оценок
Основные средства формируют основную составляющую материально-технической базы предприятия, определяют ее производственную мощность и играют важную роль в осуществлении ведущих направлений его дея ...

Оценка стоимости предприятия ООО Аланд
Актуальность выбранной темы заключается в том, что по мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будут возрастать. Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления ...

Энергетическая политика в России
Одна из центральных тем современной экономики - становление и развитие нефтяной промышленности. В настоящее время существует два основных сегментах нефтяной промышленности - добыча углеводород ...