Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

= ежегодные выплаты на обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды

Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал).

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом:

= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств

является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.

Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:

Мкред.= величина кредита стоимость недвижимости / стоимость недвижимости

Тогда доля собственного капитала составляет:

Мсоб. = 1 - Мкред.

,

где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Ra) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

= R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.)

.

Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:

= денежные поступления до налогообложения / величина собственного капитала

Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда).

Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.

Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

= Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),

где R - общая ставка капитализации;с - ставка дохода на собственный капитал;

Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости;

С - ипотечный коэффициент;- уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;

арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;- коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:

С = Y + P(SFF) - Rs,

где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;- ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

Итак, метод Элвуда для расчета ставки капитализации может быть представлен в виде следующего алгоритма:

. Сбор необходимой информации об оцениваемом имуществе:

а) Rс (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дохода на собственный капитал представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено).

Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

б) Мкред - (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) - налоговая доля (доля кредита) в суммарном капитале, выложенном в недвижимость.

Естественно, при расчете Мкред не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования.

в) Определение типичности условий ипотечного кредита и ставки процента по нему.

Интересное из раздела

Оценка стоимости объекта недвижимости Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу г. Москва Боровское шоссе д.44 кв.9
Становление рыночной экономики нашей страны потребовало углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, п ...

Оценка состояния и развития материально-технической базы заготовок ЧУП Гомелькоопвторресурсы
В системе потребительской кооперации Республики Беларусь заготовительная отрасль является второй по значимости после торговли. Это составная часть народнохозяйственного агропромышленного комплекс ...

Экономическое основание и выбор конфигурации автоматизированного рабочего места
Автоматизированное рабочее место - индивидуальный комплекс технических и программных средств, предназначенный для автоматизации профессионального труда специалиста и обеспечивающий подготовку, ре ...