Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

1.0 = Х- 15% х X = X х (1.0 - 0.15), X = 1/0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Статистические методы расчета поправок.

Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения следующие единицы сравнения:

. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

. Общий коэффициент капитализаций ОКК).

. Валовой рентный мультипликатор представляет собой - отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

б) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога.

в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД;

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др - рентный доход от оцениваемого объекта;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи сопоставимого аналога;

ПВД - потенциальный валовой доход.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

. Общий коэффициент капитализации

При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

· подбор сопоставимых (в т.ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

· общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = ЧОДа/Ца;

где Ккап - коэффициент капитализации;

ЧОДа - чистый операционный доход аналога; Ца - продажная цена аналога.

Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

Цоб = ЧОДоб/Ккап

,

где Цоб - вероятная цена объекта оценки; ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки; Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Завершая рассмотрение рыночного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки. [11]

Преимущества рыночного подхода:

· В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

· В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

· Статически обоснован.

· Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

· Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

Интересное из раздела

Оффшорные зоны
Целесообразность создания оффшорных зон на территории отдельных стран или регионов в настоящее время неоспорима. Эти зоны привлекают предпринимателей всех рангов, прежде всего благоприятным налог ...

Оценка стоимости предприятия ООО Аланд
Актуальность выбранной темы заключается в том, что по мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будут возрастать. Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления ...

Энергетическая политика в России
Одна из центральных тем современной экономики - становление и развитие нефтяной промышленности. В настоящее время существует два основных сегментах нефтяной промышленности - добыча углеводород ...