Согласование результатов оценки

Оценка объекта недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости, либо процесс определения стоимости.

Согласование результатов оценки проводится 3 различными подходами: сравнительный, затратный, доходный.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

наиболее простой подход;

статистически обоснованный;

предлагает методы корректировки;

обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

требует активного рынка;

сравнительные данные не всегда имеются;

требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

обоснование необходимости обновления действующего объекта;

оценка зданий специального назначения;

при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

анализ эффективности использования земли;

решение задач страхования объекта;

решение задач налогообложения;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

. Отдельная оценка земельного участка от строений.

. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) принимается в качестве его рыночной стоимости.

, (21)

где:

, , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по сравнительному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость объекта недвижимости по доходному подходу, тыс. руб.

В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство:

+ + = 1

Таким образом средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) составляет:

V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, тыс. руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Интересное из раздела

Оценка экономической эффективности использования основных производственных фондов
Рациональное использование основных фондов является одной из главных задач предприятия. А проблема оценки эффективности использования основных фондов занимает центральное место на предприятии. ...

Оценка стоимости предприятия ООО Аланд
Актуальность выбранной темы заключается в том, что по мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будут возрастать. Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления ...

Экономический рост и эффективность экономики
Одной из важнейших долгосрочных целей экономической политики правительства любой страны является стимулирование экономического роста, поддержание его темпов на стабильном и оптимальном уровне. Не ...