Оценка методом капитализации доходов
Для оценки стоимости объекта используем метод дисконтирования денежного потока, так как он более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов, таким, как оцениваемый, используемый в качестве жилого помещения.
Доходом от объекта оценки будем считать сумму месячной арендной платы при условии сдачи объекта сроком на пять лет, которая составляет в среднем 8000 руб. без учета суммы расходов на коммунальное обслуживание кроме платы за отопление, домофон и содержание и ремонт жилья. В связи с инфляцией и быстрым ростом цен на аренду квартир принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 30%, 25% в год в течение второго и третьего года и на 20%, 15% в течение четвертого и пятого годов.[7]
Расходами на содержание объекта оценки принимаем часть коммунальных платежей, представленных в Таблице 4 и налог на имущество в размере 2,2% от остаточной стоимости объекта. Принимаем, что расходы на оплату услуг ЖКХ будут расти в среднем на 10% в год. Отметим, что ремонта производить не требуется.
Таблица 3 - Расходы на содержание жилья в 2012году
|
Вид услуги |
База оплаты |
Начислено, руб. |
Льгота, руб. |
Перерасчет. руб. |
К оплате, руб. |
|
Содержание и ремонт жилья |
Кв.м. |
1169,01 |
- |
- |
1169,01 |
|
Отопление |
597,28 |
- |
- |
597,28 | |
|
Домофон |
квартира |
20 |
- |
- |
20 |
|
Всего |
1786,29 |
- |
- |
1786,29 | |
|
К оплате |
1786,29 | ||||
Размер ставки дисконта примем равным 10% согласно данным высоконадежных банков РФ.
Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (Таблица 5).
Таблица 5 - Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации
|
Наименование показателя |
Единица измерения |
Год | ||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 | |||
|
Арендная плата за месяц |
руб. |
8 000,00р. | ||||||
|
Арендная плата за год |
Руб. |
96 000,00р. |
124 800,00р. |
156 000,00р. |
187 200,00р. |
215 280,00р. |
236 808,00р. | |
|
Увеличение арендной платы в год |
%/год |
30% |
25% |
20% |
15% |
10% | ||
|
Расходы на содержание жилья |
руб./год |
21 435,48р |
23 579,03р. |
25 936,93р. |
28 530,62р. |
31 383,69р. | ||
|
Изменение расходов на содержание жилья в год |
%/год |
10% |
10% |
10% |
10% |
10% | ||
|
Налог на имущество |
руб./год |
1 588,13р. |
1746,9375 |
1921,63125 |
2113,794375 |
2325,173813 | ||
|
Чистый операционный доход |
руб./год |
72 976,40р. |
99 474,03р. |
128 141,44р. |
156 555,58р. |
181 571,14р. | ||
|
Процент по депозиту |
% |
10% |
10% |
10% |
10% |
10% | ||
|
Стоимость единицы |
0,953462589 |
0,866784172 |
0,787985611 |
0,716350555 |
0,651227778 | |||
|
Текущая стоимость денежных потоков |
руб. |
69 580,26р. |
86 222,52р. |
100 973,61р. |
112 148,68р. |
118 244,17р. | ||
|
Текущая стоимость будущих потоков |
руб. |
487 169,24р | ||||||
|
Стоимость реверсии |
руб. |
6 397 452,28р | ||||||
|
Рыночная стоимость объекта |
руб. |
6 884 621,52р | ||||||
Интересное из раздела
Оценка эффективности мер финансовой поддержки субъектов малого предпринимательства на муниципальном уровне
В ряде научных работ под малым предпринимательством понимается
деятельность, осуществляемая относительно небольшой группой лиц, или
предприятия, управляемые одним собственником. Отечественные псих ...
Особенности экономической системы России
Объектом данной курсовой работы является
экономическая система. Предметом же является особенности экономической системы
России.
Развитие экономической системы Российской
Федерации на современн ...
Японское экономическое чудо
Япония. Страна восходящего солнца, страна необычных традиций, немного
чуждых европейскому человеку нравов, имеющая свою неповторимую историю, ярко
вписанную в историю всего мирового сообщества.
...