Оценка методом капитализации доходов
Для оценки стоимости объекта используем метод дисконтирования денежного потока, так как он более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов, таким, как оцениваемый, используемый в качестве жилого помещения.
Доходом от объекта оценки будем считать сумму месячной арендной платы при условии сдачи объекта сроком на пять лет, которая составляет в среднем 8000 руб. без учета суммы расходов на коммунальное обслуживание кроме платы за отопление, домофон и содержание и ремонт жилья. В связи с инфляцией и быстрым ростом цен на аренду квартир принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 30%, 25% в год в течение второго и третьего года и на 20%, 15% в течение четвертого и пятого годов.[7]
Расходами на содержание объекта оценки принимаем часть коммунальных платежей, представленных в Таблице 4 и налог на имущество в размере 2,2% от остаточной стоимости объекта. Принимаем, что расходы на оплату услуг ЖКХ будут расти в среднем на 10% в год. Отметим, что ремонта производить не требуется.
Таблица 3 - Расходы на содержание жилья в 2012году
|
Вид услуги |
База оплаты |
Начислено, руб. |
Льгота, руб. |
Перерасчет. руб. |
К оплате, руб. |
|
Содержание и ремонт жилья |
Кв.м. |
1169,01 |
- |
- |
1169,01 |
|
Отопление |
597,28 |
- |
- |
597,28 | |
|
Домофон |
квартира |
20 |
- |
- |
20 |
|
Всего |
1786,29 |
- |
- |
1786,29 | |
|
К оплате |
1786,29 | ||||
Размер ставки дисконта примем равным 10% согласно данным высоконадежных банков РФ.
Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (Таблица 5).
Таблица 5 - Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации
|
Наименование показателя |
Единица измерения |
Год | ||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 | |||
|
Арендная плата за месяц |
руб. |
8 000,00р. | ||||||
|
Арендная плата за год |
Руб. |
96 000,00р. |
124 800,00р. |
156 000,00р. |
187 200,00р. |
215 280,00р. |
236 808,00р. | |
|
Увеличение арендной платы в год |
%/год |
30% |
25% |
20% |
15% |
10% | ||
|
Расходы на содержание жилья |
руб./год |
21 435,48р |
23 579,03р. |
25 936,93р. |
28 530,62р. |
31 383,69р. | ||
|
Изменение расходов на содержание жилья в год |
%/год |
10% |
10% |
10% |
10% |
10% | ||
|
Налог на имущество |
руб./год |
1 588,13р. |
1746,9375 |
1921,63125 |
2113,794375 |
2325,173813 | ||
|
Чистый операционный доход |
руб./год |
72 976,40р. |
99 474,03р. |
128 141,44р. |
156 555,58р. |
181 571,14р. | ||
|
Процент по депозиту |
% |
10% |
10% |
10% |
10% |
10% | ||
|
Стоимость единицы |
0,953462589 |
0,866784172 |
0,787985611 |
0,716350555 |
0,651227778 | |||
|
Текущая стоимость денежных потоков |
руб. |
69 580,26р. |
86 222,52р. |
100 973,61р. |
112 148,68р. |
118 244,17р. | ||
|
Текущая стоимость будущих потоков |
руб. |
487 169,24р | ||||||
|
Стоимость реверсии |
руб. |
6 397 452,28р | ||||||
|
Рыночная стоимость объекта |
руб. |
6 884 621,52р | ||||||
Интересное из раздела
Оценка стоимости предприятия ООО Аланд
Актуальность выбранной темы заключается в том, что по мере
развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будут возрастать.
Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления ...
Экономическое развитие ведущих стран мира на рубеже XIX-XX вв. компаративистский анализ
Конец
XIX - начало XX
в. важный период в экономическом развитии ведущих стран мира. Это время второй
технологической революции. Произошло ускорение научно-технического прогресса.
Кардинально изм ...
Оценка основных средств предприятия. Виды оценок
Основные средства формируют основную составляющую материально-технической
базы предприятия, определяют ее производственную мощность и играют важную роль
в осуществлении ведущих направлений его дея ...