Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода
Путем внесения корректировок в стоимость объектов аналогов рассчитывается скорректированная стоимость продажи. Итоговая стоимость за объект оценки определяется как средневзвешенная величина скорректированных цен продажи аналогов. Расчет весов осуществляется следующим способом:
. рассчитывается величина обратная отношению абсолютных величин корректировок по n-ому аналогу к первоначальной цене продажи n-ого аналога.
. находится сумма значений, определяемых в 1 пункте по всем аналогам.
. вес каждого аналога определяется как отношение величины показателя каждого аналога, рассчитанного в п.1 к величине показателя, рассчитанного по пункту 2.
Таким образом, чем меньше общая величина корректировок, вносимых в цену продажи объекта аналога, тем больше будет удельный вес данного аналога.
Дополнительно рассчитывается показатель общей чистой коррекции по каждому аналогу путем суммирования всех корректировок, который соотносится с первоначальным значением стоимости для определения величины отклонений от первоначального значения.
Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади Объекта оценки приведены в таблице 15.
Таблица 15. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади Объекта оценки
|
Наименование характеристик |
Объект оценки |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
Объект 5 |
|
Источник информации |
Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/21984277/?dv=20120619; АН "Большой Город", т. +7 (383) 363-76-76, Наталия Владимировна |
Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/23762757/?dv=20120619; АН "ГАРАНТИЯ", т. +7 (383) 328-10-90 |
Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/20288837/?dv=20120619; АН "СИБГОРОДОК", т. +7 (383) 363-03-38, Светлана |
Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/15827257/?dv=20120619; АН "Департамент недвижимости и права", т. +7 (383) 222-22-99, Светлана Валерьевна |
Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/23515397/?dv=20120619; т. 8 913 921-18-18, Татьяна | |
|
Адрес |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77, кв. 26 |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77 |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 73 |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 73 |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 75 |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 85/1 |
|
Цена предложения, руб. |
2 500 000 |
2 520 000 |
2 450 000 |
2 250 000 |
2 380 000 | |
|
Цена предложения за 1 кв. м, руб. |
52 083 |
54 783 |
54 444 |
51 136 |
52 889 | |
|
Дата оценки |
19.06.2012 г. | |||||
|
Поправка на торг, (П1) в % |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% | |
|
Поправка (П1) в рублях |
-2 604 |
-2 739 |
-2 722 |
-2 557 |
-2 644 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
49 479 |
52 043 |
51 722 |
48 580 |
50 244 | |
|
Площадь квартиры, кв. м |
46 |
48 |
46 |
45 |
44 |
45 |
|
Жилая площадь, кв. м. |
31,3 |
35 |
31 |
30 |
27 |
33 |
|
Площадь кухни, кв. м. |
5,6 |
6 |
6 |
6 |
6 |
6 |
|
Поправка на площадь кухни, (П2)% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П2) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
49 479 |
52 043 |
51 722 |
48 580 |
50 244 | |
|
Этаж/этажность дома |
2 этаж пятиэтажного жилого дома |
2/5 |
3/5 |
4/5 |
1/5 |
3/5 |
|
Поправка на расположение квартиры в доме, (П3) |
0,0% |
-2,5% |
-2,5% |
6,5% |
-2,5% | |
|
Поправка (П3) в рублях |
0 |
-1 301 |
-1 293 |
3 158 |
-1 256 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
49 479 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Количество комнат |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
Поправка на количество комнат, (П4)% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П4) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м.,руб. |
49 479 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Изолированность комнат |
смежные |
смежные |
смежные |
смежные |
смежные |
смежные |
|
Поправка на изолированность комнат (П5)% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П5) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
49 479 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Тип санузла |
1 (совмещенный) |
1 (раздельный) |
1 (совмещенный) |
1 (совмещенный) |
1 (совмещенный) |
1 (совмещенный) |
|
Поправка на тип санузла, (П6)% |
-1,5% |
0% |
0% |
0,0% |
0% | |
|
Поправка (П6) в рублях |
-742 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Высота потолков |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
|
Поправка на высоту потолков, (П7)% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П7) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Материал стен |
панель |
панель |
панель |
панель |
панель |
панель |
|
Поправка на материал стен, (П8) |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П8) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Балкон (лоджия) |
балкон |
балкон |
балкон |
балкон |
нет |
балкон |
|
Поправка на наличие/отсутствие балкона (лоджии), (П9) |
0% |
0% |
0% |
4% |
0% | |
|
Поправка (П9) в рублях |
0 |
0 |
0 |
2 069 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
50 742 |
50 429 |
53 807 |
48 988 | |
|
Телефон |
каблирован |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
Поправка на наличие/отсутствие телефона, (П10) |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П10) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
50 742 |
50 429 |
53 807 |
48 988 | |
|
Физическое состояние квартиры |
нормальное |
нормальное |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
нормальное |
|
Поправка на физическое состояние (П11) |
0% |
-4% |
-4% |
-4% |
0% | |
|
Поправка (П11) в рублях |
0 |
-2 030 |
-2 017 |
-2 152 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
48 713 |
48 412 |
51 654 |
48 988 | |
|
Общая поправка в руб. |
Общая чистая коррекция |
-3 346 |
-6 070 |
-6 032 |
518 |
-3 901 |
|
Общая поправка в % |
-6,43 |
-11,08 |
-11,08 |
1,01 |
-7,38 | |
|
Общая поправка в руб. |
Общая валовая коррекция |
3 346 |
6 070 |
6 032 |
9 936 |
3 901 |
|
Общая поправка в % |
6 |
11 |
11 |
19 |
7 | |
|
0,52 |
0,16 |
0,09 |
0,09 |
0,05 |
0,14 | |
|
1,00 |
0,30 |
0,17 |
0,17 |
0,10 |
0,26 | |
|
Расчет средневзвешенной стоимости 1 кв.м. общей площади сопоставимых объектов, руб./кв.м. |
49 030 | |||||
Интересное из раздела
Экономическое значение денег
Деньги
стихийно выделились из массы товаров в результате развития товарообмена. На
различных этапах исторического развития роль денег выполняли сначала товары,
затем благородные металлы, чему спо ...
Оценка стоимости объекта недвижимости Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу г. Москва Боровское шоссе д.44 кв.9
Становление рыночной экономики нашей страны потребовало углубленного
развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации,
возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, п ...
Оценка стоимости предприятия
Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость
собственного (уставного) капитала закрытых предприятий или открытых акционерных
обществ с недостаточно ликвидными акциями во многих других случа ...