Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода
Путем внесения корректировок в стоимость объектов аналогов рассчитывается скорректированная стоимость продажи. Итоговая стоимость за объект оценки определяется как средневзвешенная величина скорректированных цен продажи аналогов. Расчет весов осуществляется следующим способом:
. рассчитывается величина обратная отношению абсолютных величин корректировок по n-ому аналогу к первоначальной цене продажи n-ого аналога.
. находится сумма значений, определяемых в 1 пункте по всем аналогам.
. вес каждого аналога определяется как отношение величины показателя каждого аналога, рассчитанного в п.1 к величине показателя, рассчитанного по пункту 2.
Таким образом, чем меньше общая величина корректировок, вносимых в цену продажи объекта аналога, тем больше будет удельный вес данного аналога.
Дополнительно рассчитывается показатель общей чистой коррекции по каждому аналогу путем суммирования всех корректировок, который соотносится с первоначальным значением стоимости для определения величины отклонений от первоначального значения.
Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади Объекта оценки приведены в таблице 15.
Таблица 15. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади Объекта оценки
|
Наименование характеристик |
Объект оценки |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
Объект 5 |
|
Источник информации |
Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/21984277/?dv=20120619; АН "Большой Город", т. +7 (383) 363-76-76, Наталия Владимировна |
Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/23762757/?dv=20120619; АН "ГАРАНТИЯ", т. +7 (383) 328-10-90 |
Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/20288837/?dv=20120619; АН "СИБГОРОДОК", т. +7 (383) 363-03-38, Светлана |
Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/15827257/?dv=20120619; АН "Департамент недвижимости и права", т. +7 (383) 222-22-99, Светлана Валерьевна |
Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/23515397/?dv=20120619; т. 8 913 921-18-18, Татьяна | |
|
Адрес |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77, кв. 26 |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77 |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 73 |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 73 |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 75 |
г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 85/1 |
|
Цена предложения, руб. |
2 500 000 |
2 520 000 |
2 450 000 |
2 250 000 |
2 380 000 | |
|
Цена предложения за 1 кв. м, руб. |
52 083 |
54 783 |
54 444 |
51 136 |
52 889 | |
|
Дата оценки |
19.06.2012 г. | |||||
|
Поправка на торг, (П1) в % |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% | |
|
Поправка (П1) в рублях |
-2 604 |
-2 739 |
-2 722 |
-2 557 |
-2 644 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
49 479 |
52 043 |
51 722 |
48 580 |
50 244 | |
|
Площадь квартиры, кв. м |
46 |
48 |
46 |
45 |
44 |
45 |
|
Жилая площадь, кв. м. |
31,3 |
35 |
31 |
30 |
27 |
33 |
|
Площадь кухни, кв. м. |
5,6 |
6 |
6 |
6 |
6 |
6 |
|
Поправка на площадь кухни, (П2)% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П2) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
49 479 |
52 043 |
51 722 |
48 580 |
50 244 | |
|
Этаж/этажность дома |
2 этаж пятиэтажного жилого дома |
2/5 |
3/5 |
4/5 |
1/5 |
3/5 |
|
Поправка на расположение квартиры в доме, (П3) |
0,0% |
-2,5% |
-2,5% |
6,5% |
-2,5% | |
|
Поправка (П3) в рублях |
0 |
-1 301 |
-1 293 |
3 158 |
-1 256 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
49 479 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Количество комнат |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
Поправка на количество комнат, (П4)% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П4) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м.,руб. |
49 479 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Изолированность комнат |
смежные |
смежные |
смежные |
смежные |
смежные |
смежные |
|
Поправка на изолированность комнат (П5)% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П5) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
49 479 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Тип санузла |
1 (совмещенный) |
1 (раздельный) |
1 (совмещенный) |
1 (совмещенный) |
1 (совмещенный) |
1 (совмещенный) |
|
Поправка на тип санузла, (П6)% |
-1,5% |
0% |
0% |
0,0% |
0% | |
|
Поправка (П6) в рублях |
-742 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Высота потолков |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
|
Поправка на высоту потолков, (П7)% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П7) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Материал стен |
панель |
панель |
панель |
панель |
панель |
панель |
|
Поправка на материал стен, (П8) |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П8) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
50 742 |
50 429 |
51 737 |
48 988 | |
|
Балкон (лоджия) |
балкон |
балкон |
балкон |
балкон |
нет |
балкон |
|
Поправка на наличие/отсутствие балкона (лоджии), (П9) |
0% |
0% |
0% |
4% |
0% | |
|
Поправка (П9) в рублях |
0 |
0 |
0 |
2 069 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
50 742 |
50 429 |
53 807 |
48 988 | |
|
Телефон |
каблирован |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
Поправка на наличие/отсутствие телефона, (П10) |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
|
Поправка (П10) в рублях |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
50 742 |
50 429 |
53 807 |
48 988 | |
|
Физическое состояние квартиры |
нормальное |
нормальное |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
нормальное |
|
Поправка на физическое состояние (П11) |
0% |
-4% |
-4% |
-4% |
0% | |
|
Поправка (П11) в рублях |
0 |
-2 030 |
-2 017 |
-2 152 |
0 | |
|
Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб. |
48 737 |
48 713 |
48 412 |
51 654 |
48 988 | |
|
Общая поправка в руб. |
Общая чистая коррекция |
-3 346 |
-6 070 |
-6 032 |
518 |
-3 901 |
|
Общая поправка в % |
-6,43 |
-11,08 |
-11,08 |
1,01 |
-7,38 | |
|
Общая поправка в руб. |
Общая валовая коррекция |
3 346 |
6 070 |
6 032 |
9 936 |
3 901 |
|
Общая поправка в % |
6 |
11 |
11 |
19 |
7 | |
|
0,52 |
0,16 |
0,09 |
0,09 |
0,05 |
0,14 | |
|
1,00 |
0,30 |
0,17 |
0,17 |
0,10 |
0,26 | |
|
Расчет средневзвешенной стоимости 1 кв.м. общей площади сопоставимых объектов, руб./кв.м. |
49 030 | |||||
Интересное из раздела
Экономическое обоснование организации зоны Д-2 на АТП для автомобилей ЗИЛ-433110
На
современном этапе развития мировой экономики автомобильный транспорт для
большинства развитых стран является основным видом внутреннего транспорта и
ключевым элементом транспортной системы, ко ...
Экономический анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия
платежеспособность рентабельность банкротство интенсификация
Эффективное
функционирование предприятий в условиях рыночной экономики в значительной
степени зависит от обоснованности и своевременност ...
Оценка кредитоспособности энергетической компании
В последние годы ярко выраженной тенденцией в
банковском деле становится развитие кредитных операций с юридическими лицами,
предпринимателями и населением. В связи с этим существенно повышается ур ...