Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода
Сравнительный подход
- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).
Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.
В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:
· метод валовой ренты;
· метод сравнения продаж.
В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж.
Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
· подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
· определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
· приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.
В подходе сравнительного анализа использована информация, полученная от риэлтеров АН г. Новосибирска. Исходной информацией в подходе сравнительного анализа служили так же публикации в специализированных печатных изданиях города, освещающих рынок недвижимости. Это журналы, газеты и сайты АН: «Справочник по недвижимости». Оценщик считает указанную информацию легитимной и достоверной.
В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м. общей площади Объекта.
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.
В оценочной практике при определении стоимости объекта недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения: права на недвижимость; условия финансирования; условия сделки; дата продажи; местоположение; качественные и количественные характеристики квартиры; физическое состояние.
Выбор сопоставимых объектов
В ходе анализа рынка были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи в июне 2012 г. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв.м. Объекта оценки при использовании сравнительного подхода представлены в таблице № 15.
Расчет стоимости Объекта оценки методом сравнения продаж
Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:
= S х P,
где:- рыночная стоимость Объекта оценки;- общая площадь квартиры (кв.м.);
Р - среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей 1 кв.м. общей площади сопоставимых объектов.
Определение скорректированных стоимостей 1 кв.м. общей площади сопоставимых объектов с учетом их параметров осуществляется следующим образом:
Интересное из раздела
Экономический рост в Республике Беларусь
Актуальность
курсовой работы состоит в том, что стабильный рост экономики - одна из главных
целей государства.
Целью
данной курсовой работы является изучение понятия экономического роста, мод ...
Оценка основных средств предприятия. Виды оценок
Основные средства формируют основную составляющую материально-технической
базы предприятия, определяют ее производственную мощность и играют важную роль
в осуществлении ведущих направлений его дея ...
Экономический рост и эффективность экономики
Одной
из важнейших долгосрочных целей экономической политики правительства любой
страны является стимулирование экономического роста, поддержание его темпов на
стабильном и оптимальном уровне. Не ...