Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода

Сравнительный подход

- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

· метод валовой ренты;

· метод сравнения продаж.

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

· подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

· определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

· приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

В подходе сравнительного анализа использована информация, полученная от риэлтеров АН г. Новосибирска. Исходной информацией в подходе сравнительного анализа служили так же публикации в специализированных печатных изданиях города, освещающих рынок недвижимости. Это журналы, газеты и сайты АН: «Справочник по недвижимости». Оценщик считает указанную информацию легитимной и достоверной.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м. общей площади Объекта.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости объекта недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения: права на недвижимость; условия финансирования; условия сделки; дата продажи; местоположение; качественные и количественные характеристики квартиры; физическое состояние.

Выбор сопоставимых объектов

В ходе анализа рынка были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи в июне 2012 г. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв.м. Объекта оценки при использовании сравнительного подхода представлены в таблице № 15.

Расчет стоимости Объекта оценки методом сравнения продаж

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

= S х P,

где:- рыночная стоимость Объекта оценки;- общая площадь квартиры (кв.м.);

Р - среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей 1 кв.м. общей площади сопоставимых объектов.

Определение скорректированных стоимостей 1 кв.м. общей площади сопоставимых объектов с учетом их параметров осуществляется следующим образом:

Интересное из раздела

Экономическое обоснование проекта цеха по производству рыбопродукции
Таблица 1 Исходные данные Показатель Примечание Потребность в инвестициях, тыс. руб. 850 ...

Оценка конкурентоспособности фирмы на рынке на примере компании McDonald’s в России
Американский предприниматель Рэй Крок 17 лет торговал бумажными стаканчиками фирмы «Лили Кап Компани» и был признан лучшим дилером компании. Потом создал собственную фирму, чтобы продавать «мульт ...

Предприятие, цели создания и принципы функционирования
Наиболее важное место в социально-экономическом развитии общества занимает предпринимательская деятельность. Субъектом предпринимательской деятельности является прежде всего фирма. Фирма - основно ...