Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала. Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.

. Компенсацию за риск.

. Компенсацию за низкую ликвидность.

. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

. Метод рыночной выжимки.

. Метод кумулятивного построения (суммирован).

. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

. Метод инвестиционной группы.

. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по формуле:

стоимость недвижимость затратный дисконтирование

V=I/R

- стоимость;- ЧОД;- коэффициент (ставка) капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в ставку капитализации:

=I/V

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи :

Р= ЧОД / цена продажи

Определенная таким образом ставка капитализации называется общей.

Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки, т.к. в противном случае возникает необходимость реконструирования их операционных отчетов для более объективного расчета ставки капитализации Стоимость инвестиционной недвижимости может быть рассчитана также путем умножения валового дохода, чистого дохода или других показателей дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор).

Вышеупомянутый мультипликатор получается путем деления цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости на величину ЧОД:

= Цена продаж / ЧОД

откуда

Со = ЧОД х М

М показывает, что оцениваемая недвижимость стоит во столько-то раз больше, чем текущий или прогнозируемый доход.

Метод кумулятивного построения (метод суммирования).

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:

. Безрисковую ставку.

. Ставку на дополнительный риск.

. Компенсацию на низкую ликвидность.

. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.

. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка

используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка за дополнительный риск

. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест-проекту.

Компенсация за низкую ликвидность

Интересное из раздела

Оффшорные зоны и их роль в международных операциях компании
На сегодняшний день, государство это сформированный институт и его наличие предполагает существование налогов. А там где существуют налоги, появляется способ их избежать. И этот способ - оффшорные ...

Оценка эффективности деятельности коммерческой организации
Проблема эффективности занимает ведущее место среди совокупности проблем, стоящих перед обществом. Она волнует экономическую науку и хозяйственную практику на протяжении многих столетий. Особенн ...

Отражение внешних экономических связей в статистике
Завершение образования мирового рынка к середине прошлого века потребовало расширения регулярной информации о происходящих на нашей планете социально-экономических процессах, породило потребность ...