Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.
. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Компенсация за инвестиционный менеджмент
. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.
Ставка возмещения капитала
. Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Определение рисков для оцениваемого предприятия [15]
|
Риски |
Вероятный интервал |
Характеристика оцениваемого предприятия |
Значение |
|
Качество управления |
0-5% |
Управление стабильное. Частично создан резерв кадров. Результаты управления недостаточны |
3% |
|
Размер компании |
0-5% |
Компания среднего размера |
2,5% |
|
Финансовая структура (источники финансирования) |
0-5% |
93% имущества в основных средствах |
5% |
|
Товарная и территориальная диверсификация |
0-5% |
Ниже среднего уровня |
3,5% |
|
Диверсифицированность клиентуры |
0-5% |
Средний уровень |
3% |
|
Прогнозируемость прибылей |
0-5% |
Организация убыточна |
5% |
|
Состояние сырьевой базы, поставщиков |
0-5% |
Падение производства |
4,5% |
|
Прочие риски |
0-5% |
Низкая ликвидность и платежеспособность |
5% |
|
Итого: |
31,5% |
Следует сказать, что значения составляющих общей ставки капитализации для различных видов недвижимости неодинаковы.
Метод связанных инвестиций.
Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.
Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.
Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе периодических амортизационных выплат.
Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.
Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:
Интересное из раздела
Особенности формирования и структура государственного бюджета
Важную роль в жизни государства играет бюджет. Государственный бюджет - это
используемый правительством денежный фонд для финансирования своей
деятельности, с помощью которого государство влияет н ...
Оценка уровня жизни населения Владимирской области на основе данных статистики за 2012 год
В
настоящее время совершается множество социально-экономических преобразований,
направленных изначально на улучшение жизни общества и повышающих уровень жизни
населения. Помимо доходов на душу на ...
Особенности экономической системы России
Объектом данной курсовой работы является
экономическая система. Предметом же является особенности экономической системы
России.
Развитие экономической системы Российской
Федерации на современн ...