Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации.

Расчет ставки дисконта. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Риск оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.

Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.

Систематические риски:

Общая политическая ситуация;

Общая экономическая ситуация;

Изменение законодательства;

Увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски:

Менеджмент;

Неполучение арендных платежей;

Износ зданий;

Чрезвычайные ситуации;

Юридическая некомпетентность.

По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом особенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки.

Заключительный этап расчета ставки дисконта - поправка на неликвилность.

При дисконтировании денежных потоков и будущей стоимости реверсии могут использоваться различные ставки дисконта.

Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Дисконтирование основано на использовании формулы сложного процента.

PV=FV/(1+r)n=[1/(1+r)n]*FV

где PV - текущая стоимость;- будущая стоимость;- ставка дисконта;- число периодов;

/(1+r)n - фактор текущей стоимости.

Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:

число периодов;

ставка %.

Интересное из раздела

Оценка ликвидационной стоимости предприятия (на примере ОАО Элит)
Актуальность и значимость выбранной темы заключается в том, что в настоящий момент нашей рыночной экономике присущи такие явления как спад промышленности, отсутствие инвестиций, ужесточение ...

Эффективность и результаты коммерческой деятельности предприятия
Переход к рыночным отношениям в экономике России ставит по-новому и расширяет возможности деятельности предприятия, как основного ее звена. В новых условиях существенно поменялись правовые, финанс ...

Особенности экономических циклов современной экономики Республики Беларусь
Для любой рыночной экономики характерны колебания уровней национального производства, занятости и цен. Экономические (деловые) циклы разных стран, отличаясь друг от друга интенсивностью и про ...